Létesítménygazdálkodási modul (facility management)
Létesítménygazdálkodás szoftver ingatlantulajdonosoknak
Típusos műszaki eszköznyilvántartás, amely ugyanazokon az épületeken áll, mint a szerződések és a mérőórák. Huszonhét eszközkategória a fűtési rendszertől a villámvédelemig, dokumentumokkal, eszközkapcsolatokkal és kivitelezői árlistákkal.
- 27 típusos eszközkategória, mindegyik saját műszaki adatlappal
- Az eszközök ugyanazokhoz az ingatlanokhoz kapcsolódnak, mint az egységek, a szerződések és a mérőórák
- A szolgáltató partnerek megállapodott árlistát vezetnek, intervallum- és áfakezeléssel
- Dokumentumok, fényképek és a garancia lejárata eszközönként tárolva
Miért itt a helye
Az eszköznyilvántartás csak akkor hasznos, ha az épülethez kapcsolódik
A legtöbb eszköznyilvántartás táblázatkezelőben indul. Ez addig működik, amíg valaki meg nem kérdezi, melyik kazán látja el az északi szárny egységeit, vagy melyik épületben van az a felvonó, amelynek a földszinti üzlethelyisége megújításra vár, vagy hogy ugyanaz a hőszivattyú szerepel-e a most felosztandó számlán, mint amelyet a kivitelező márciusban karbantartott. Ettől kezdve a táblázat külön világ, és minden válasz kézi munka.
Ebben a termékben az eszköz a már amúgy is vezetett portfólióhierarchia egyik ingatlanjához kerül: ingatlancsoport, ingatlan, ingatlanegység, helyiségek és közös területek. Az ingatlan rekordja a gerinc. Ehhez kapcsolódnak a szerződések, ehhez a mérőórák és a fogyasztási helyek, és ehhez kapcsolódnak a műszaki eszközök is.
Az eszközhöz opcionálisan a közműoldali fogyasztási hely is hozzárendelhető. A fűtési rendszer egyszerre karbantartási objektum és mért fogyasztási pont; ha mindkét tény ugyanazon a rekordon szerepel, akkor a mérőórát leolvasó és a szolgáltató partnert felhívó munkatárs ugyanazt a berendezést nézi.
Minden a fiókhoz van kötve, mint a rendszer többi része. Egy eszköz nem hivatkozhat másik Workspace-hez tartozó ingatlanra, fölérendelt eszközre vagy fogyasztási helyre.
Maga a rekord
Mit tart nyilván a rendszer minden műszaki eszközről
Minden eszköz ugyanazt az adminisztratív magot hordozza, kiegészítve azokkal a műszaki paraméterekkel, amelyek csak az adott kategóriában értelmesek.
Azonosítás és eredet
Megnevezés, gyártó, gyári szám, gyártási év és a beépítés dátuma. A garancia lejárata, a várható élettartam években, a kritikusság, és szabad szöveges megjegyzés mindarra, ami sosem fér bele egy mezőbe.
Kategóriánként eltérő műszaki paraméterek
Minden eszközkategóriának saját adatlapja van. A fűtési rendszernél a telepítés módja, a tüzelőanyag, a melegvíz-üzemmód, a kW-ban megadott teljesítmény, az üzemi és a tágulási tartály nyomása, a gázcsatlakozás mérete, valamint a füstgázelvezető és a légbeszívó cső átmérője szerepel.
Ésszerű alapértékek felvételkor
Az új eszközök a kategóriájukra jellemző értékekkel jönnek létre, így egy fali gázkazán reális számokkal indul, amelyeket javítani kell, nem pedig üres űrlappal, amelynek minden mezőjét külön utána kell nézni.
A pótlási érték mint alap
Becsült újkori beszerzési érték pénznemmel, valamint egy felújításiköltség-tényező, amely megadja, hogy a felújítás az új érték hányad részét teszi ki. Az alapértékek kategóriánként eltérnek, hiszen egy felvonó és egy kazán felújítása nem hasonlítható össze.
Dokumentumok és képek eszközönként
Az üzembe helyezési jegyzőkönyvek, a felülvizsgálati tanúsítványok, a kezelési útmutatók, a garanciapapírok és a fényképek magához az eszközhöz kapcsolódnak, ugyanabban az S3-alapú dokumentumtárban, amelyet a portfólió egésze használ.
Eszközön belüli részegységek
Az eszközök egymásba ágyazhatók. A fűtési rendszer a saját részegységeit alárendelt eszközként vezetheti, körkörös hivatkozás elleni védelemmel, így egy rekord soha nem lehet a saját őse. A fölérendelt eszköz törlésekor az alárendeltek megmaradnak.
Lefedettség
A nyilvántartás összes eszköztípusa
Huszonhét típusos eszközkategória, úgy csoportosítva, ahogy egy műszaki vezető csoportosítaná. Mindegyik önálló rekordtípus, nem szabad szöveges mező, amelyet mindig egyformán kell leírni.
- Épületgépészet és HVAC — Fűtési rendszer, szellőztetőrendszer, klímaberendezés, hőszivattyú, vízmelegítő, vízvezeték-rendszer. A legtöbb lakóépületben ebben a csoportban vannak a legsúlyosabb karbantartási kötelezettségek.
- Szabályozás és vízkezelés — Termosztát, vízszűrő, vízlágyító. Kis készülékek, jellemzően egy nagyobb rendszerhez kapcsolódva, és jellemzően ezek azok, amelyekhez meghibásodáskor senki nem találja a papírokat.
- Elektromos rendszerek és energia — Elektromos rendszer, áramfejlesztő, napkollektoros rendszer, napelemes rendszer. A termelő berendezéseknek akkor is a nyilvántartásban a helyük, ha a megtermelt energia a portfólió közműoldalán jelenik meg.
- Szállítástechnika és beléptetés — Felvonó, kapu. Mindkettőhöz jellemzően jogszabályi felülvizsgálati ciklus és megnevezett szolgáltató partner tartozik – pontosan erre valók a partner- és a dokumentumrekordok.
- Tűz- és vagyonvédelem — Tűzvédelmi rendszer, füstérzékelő rendszer, villámvédelem, kamerarendszer, beléptetőrendszer, kaputelefon-rendszer. Ebben a csoportban számítanak a legtöbbet a tanúsítványok és a felülvizsgálati időpontok.
- Épületszerkezet és határoló szerkezetek — Tető, homlokzat, hőszigetelés. Hosszú élettartamúak, drágák, és ritkán szerepelnek bárhol központi nyilvántartásban. Ha építési évvel és pótlási értékkel rögzíti őket, a hosszú távú tervezés számokkal alátámaszthatóvá válik a találgatás helyett.
- Külső területek — Zöldfelület, játszótér, parkolóterület. Szabadtéri objektumok, amelyek visszatérő kivitelezői költséget okoznak, játszótér esetén pedig visszatérő felülvizsgálati kötelezettséget is.
Kapcsolatok
Eszközkapcsolatok: mi mit lát el
A berendezések nem állnak önmagukban. A fűtési rendszer melegvíz-tárolóhoz, termosztáthoz és vízlágyítóhoz kapcsolódik. A napelemes rendszer ahhoz az elektromos rendszerhez, amelyet táplál. Ezek nem alá-fölérendelt részegységek, hanem egymásra utalt, egyenrangú eszközök; ha ez a tudás elvész, egy hibából fél napos épületbejárás lesz.
A nyilvántartás ezt kifejezetten leképezi. Bármely eszköz összekapcsolható az azonos fiókban lévő bármely másik eszközzel, a részegység-hierarchiától elkülönülő hálózatban. A kapcsolatok mindkét irányban látszanak: a vízlágyítót megnyitva látható a kazán, amelyet véd, a kazánt megnyitva pedig a vízlágyító.
Az önmagára mutató és a többszörös kapcsolatokat a rendszer elutasítja, és kapcsolat nem léphet át Workspace-határt. Az eredmény egy kicsi, őszinte gráf az épület műszaki valóságáról, amely az eszközök rögzítése közben épül fel, nem külön modellezési projektként.
Kivitelezők
Szolgáltató partnerek és a ténylegesen megállapodott árak
A nyilvántartás a karbantartó kivitelezőket az általuk gondozott berendezések mellett vezeti, a keretszerződés szerinti díjakkal, nem a legutóbbi számlán szereplőkkel.
Partnerrekordok
Név, kapcsolattartó, telefonszám, e-mail-cím, ügyfélfogadási idő, az ügyeleti szolgálat jelölése és megjegyzések. A dokumentumok és a képek a partnerhez kapcsolódnak, így az aláírt keretszerződés ott van, ahol a telefonszámot keresi az ember.
Tíz szolgáltatási kategória
Fűtés, tető, vízszerelés, villanyszerelés, felvonó, tűzvédelem, takarítás, kertészet, téli üzemeltetés és általános. Egy partner többet is lefedhet, így egyetlen rekord lehet egyszerre a vízszerelő és a fűtésszerelő is.
Megállapodott árlisták
Partnerenként több ár is rögzíthető, mindegyikhez szolgáltatási kategória, összeg és pénznem, az áfát tartalmazó ár jelölése, érvényesség kezdete és szabad szöveges leírás tartozik. A régi díjak az érvényességi dátumaikkal együtt megmaradnak.
Intervallum-normalizálás
Az árakhoz intervallumegység és -darabszám tartozik, alapértelmezés szerint óradíj, ugyanazzal a normalizálási módszerrel, mint a bérleti ártételek esetében. Így az óradíj és a kiszállásonkénti díj összehasonlítható marad.
Egy pillantásra
A létesítménygazdálkodási modul számokban
A hatókör, kertelés nélkül
Amit ez a modul még nem tud
Ez a termék legújabb része, és még bővül. Nyilvántartás és kivitelezői címtár, nem karbantartás-üzemeltetési platform. Az alábbiakban az áll, amit nem talál benne, hogy a tényleges igényeihez tudja mérni.
- Nincs hibajegy- vagy munkalapkezelés — Nincs hibabejelentési sor, nincs munkalap-életciklus, nincs kiosztás és nincs státusztábla. Ha a munkanapját hibajegyek szervezik, ez a modul ma nem váltja ki az arra használt eszközt.
- Nincs mobil- vagy offline alkalmazás — A teljes termék böngészőben fut. Nincs natív alkalmazás, és nincs offline bejárási mód a gépészeti helyiség hálózat nélküli felvételéhez. A közüzemi mérőállásokhoz viszont van kötegelt leolvasásra készült rögzítőképernyő, kifejezetten az épületbejáráshoz.
- Nincs automatikus karbantartás-ütemezés — Az eszközön rögzíthető a felülvizsgálat időpontja, a garancia lejárata és a várható élettartam, de a modul ezekhez még nem küld emlékeztetőt. Automatikus e-mail-emlékeztető ma csak a szerződéses határidőkhöz működik.
- Nincs épületfelügyeleti rendszer és IoT-adatkapcsolat — Az eszközöket emberek rögzítik és tartják karban. Nincs telemetriai adatbetöltés, nincs élő üzemállapot, és nincs kapcsolat épületfelügyeleti rendszerhez. A fogyasztási adatok leolvasásokon keresztül kerülnek a rendszerbe.
- Nincs alkatrészkészlet-nyilvántartás — A nyilvántartás a beépített berendezésekre, azok dokumentumaira és az őket szervizelő partnerekre terjed ki. A készletszintek, az alkatrészkatalógusok és a beszerzés nem tartoznak hozzá.
A létesítménygazdálkodási modul már elérhető, és aktív fejlesztés alatt áll. Ha a fentiek közül valamelyik képesség Önnél kőkemény követelmény, mondja el a vásárlás előtt, ne utána; egyenesen megmondjuk, hogy szerepel-e a fejlesztési tervben vagy sem.
Első lépések
Hogyan épül fel egy eszköznyilvántartás a gyakorlatban
Egy portfóliót senki nem dokumentál egy ültő helyében. A nyilvántartás úgy készült, hogy már hiányosan is hasznos legyen.
-
Induljon a meglévő épületekből
Az ingatlanok a portfóliókezelésből már a rendszerben vannak. Az eszközök közvetlenül hozzájuk kapcsolódnak, így nincs külön telephelylista, amelyet létre kellene hozni és szinkronban kellene tartani.
-
Először a gépészeti helyiségeket rögzítse
A fűtés, a melegvíz-előállítás, a felvonók és az elektromos rendszerek hordozzák a jogszabályi kötelezettségeket és a legnagyobb számlákat. Ha ezek kerülnek be először, a nyilvántartás jóval a játszóterek felvitele előtt hasznossá válik.
-
A papírokat akkor csatolja, amikor előkerülnek
Az üzembe helyezési jegyzőkönyvek, a felülvizsgálati tanúsítványok és a kezelési útmutatók abban a pillanatban az eszközhöz kerülnek, amikor megérkeznek a postafiókba, nem pedig egy közös mappába, amelyben senki nem tud keresni.
-
Vigye fel a partnereket a megállapodott díjaikkal
Minden kivitelezőt egyszer kell felvenni, bejelölni az általa lefedett kategóriákat, és rögzíteni a keretszerződés szerinti díjakat. A számlák így írásba foglalt adatokhoz mérhetők.
-
Kapcsolja össze az egymásra utalt berendezéseket
A készülékek rögzítése közben kösse össze őket: kazánt a tárolóval, tárolót a vízlágyítóval, napelemes rendszert az elektromos rendszerrel. A gráf a szokásos adatrögzítésből nő ki, nem modellezési projektből.
Kérdések
Amit a modul kiválasztása előtt kérdeznek
Mi az a létesítménygazdálkodás szoftver ingatlantulajdonosoknak?
Olyan szoftver, amely nyilvántartja az épületekben lévő műszaki berendezéseket – fűtési rendszereket, felvonókat, tetőket, tűzvédelmi berendezéseket –, azok dokumentumaival, műszaki paramétereivel és az őket szervizelő kivitelezőkkel együtt. Ebben a termékben a nyilvántartás ugyanazokon az ingatlanrekordokon áll, mint az egységek, a szerződések és a mérőórák, így a berendezések, a bérletek és a fogyasztási adatok közös épületgerincen osztoznak.
Milyen eszköztípusokat tud kezelni a nyilvántartás?
Huszonhét típusos eszközkategóriát: felvonó, fűtési rendszer, hőszivattyú, napelemes rendszer, napkollektoros rendszer, klímaberendezés, szellőztetőrendszer, vízvezeték-rendszer, elektromos rendszer, tűzvédelmi rendszer, füstérzékelő rendszer, kamerarendszer, beléptetőrendszer, kaputelefon-rendszer, kapu, tető, homlokzat, hőszigetelés, villámvédelem, játszótér, zöldfelület, parkolóterület, termosztát, vízmelegítő, vízszűrő, vízlágyító és áramfejlesztő. Mindegyik típushoz saját műszaki paraméterek tartoznak.
Tartalmaz a létesítménygazdálkodási modul hibajegykezelőt?
Nem. Nincs munkalapsor, nincs hibabejelentési folyamat és nincs státusztábla, továbbá nincs mobil- vagy offline alkalmazás sem. A modul műszaki eszköznyilvántartás, dokumentumtár és szolgáltató partnerek címtára megállapodott árlistákkal. Ez a termék legújabb területe, és folyamatosan bővül; kérdezzen rá, mi van éppen készülőben.
Összeköthető egy eszköz mérőórával vagy fogyasztási hellyel?
Igen. Az eszközhöz opcionálisan hozzárendelhető egy fogyasztási hely a közüzemi továbbszámlázás moduljából, hiszen a fűtési rendszer egyszerre karbantartási objektum és mért fogyasztási pont. Ez a kapcsolat gondoskodik arról, hogy a szervizeléshez és a közüzemi továbbszámlázáshoz használt rekord ugyanarra a fizikai berendezésre mutasson.
Hogyan rögzíthetők a kivitelezői árak?
Minden szolgáltató partnerhez árlista tartozik. Egy árhoz szolgáltatási kategória, összeg és pénznem, az áfát tartalmazó ár jelölése, érvényesség kezdete, leírás és árintervallum tartozik – összeg óránként, több óránként vagy bármely más intervallumegységre vetítve. A felülírt díjak az érvényességi dátumaikkal együtt megmaradnak a későbbi összehasonlításhoz.
Az alapcsomag tartalmazza a létesítménygazdálkodást?
A portfóliókezelés minden csomagban benne van. A létesítménygazdálkodás külön modul. A felhasználókra, ingatlanokra, ingatlanegységekre, helyiségekre és a dokumentumtárra vonatkozó csomagkeretek az árak oldalon szerepelnek; a modul jelenlegi feltételeiről és a csomag melletti költségéről kérjük, keressen minket közvetlenül, ahelyett hogy a táblázatból következtetne rá.
Következő lépés
Kerüljenek a berendezések oda, ahol az épületek már vannak
Ha a portfóliója már itt van nyilvántartva, az eszköznyilvántartás a legrövidebb út attól, hogy „valaki tud arról a kazánról”, addig, hogy „az ingatlan rekordja tud arról a kazánról”. Mondja el, mit kell nyilvántartania, és megmondjuk, hogy a modul ezt ma lefedi-e.